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Você tem um imóvel alugado, o inquilino não paga há 3 meses e não sabe o que fazer? Ou você é gestor de uma imobiliária e precisa orientar o locador sobre como agir nessa situação?
Saiba que a lei está do seu lado desde o primeiro dia de atraso e existem passos específicos que devem ser seguidos antes de entrar com a ação de despejo, tanto para proteger juridicamente o processo quanto para resolver a situação com mais agilidade.
Neste artigo, você verá:
- O que diz a Lei do Inquilinato sobre atraso de aluguel
- Por que agir antes da ação de despejo pode ser a decisão mais inteligente?
- ETAPA 1: Envie uma notificação extrajudicial ao locatário
- ETAPA 2: Acione a garantia locatícia
- ETAPA 3: Tente uma negociação documentada
- ETAPA 4: Calcule o valor total da dívida
- ETAPA 5: Ajuíze a ação de despejo com histórico documental completo
- Perguntas frequentes
O que diz a Lei do Inquilinato sobre atraso de aluguel?
A Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) regula as relações entre locadores e locatários no Brasil. Ela é clara: o pagamento do aluguel e dos encargos deve ser feito na data pactuada em contrato.
O atraso no pagamento já configura inadimplência e autoriza o locador a agir.
O proprietário pode entrar com ação de despejo já no dia seguinte ao vencimento?
Esse é um dos pontos mais desconhecidos da Lei do Inquilinato e também um dos mais importantes para proprietários e gestores de imóveis entenderem.
O art. 9º, inciso III da Lei 8.245/91 prevê que a falta de pagamento do aluguel e demais encargos é causa suficiente para a rescisão do contrato e a consequente ação de despejo. Não há prazo mínimo de espera estabelecido em lei.
Na realidade:
- Se o aluguel vence no dia 10 e não é pago, no dia 11 o locador já pode ajuizar a ação
- Não existe obrigação legal de esperar 30, 60 ou 90 dias
- 3 meses em atraso é uma situação grave, mas ainda há tempo de agir com estratégia antes do processo judicial
Por que agir antes da ação de despejo pode ser a decisão mais inteligente?
A ação de despejo por falta de pagamento é um instrumento legítimo, mas tem custos: honorários advocatícios, custos processuais e processos que podem durar meses ou até mais de um ano, dependendo do caso e da comarca.
Para imobiliárias, esse tempo representa risco direto para o locador. Para o proprietário individual, representa prejuízo acumulado enquanto o imóvel permanece ocupado.
As etapas extrajudiciais a seguir podem ajudar a resolver o problema com mais velocidade e menos custo. Quando isso não acontece, constroem um histórico documental que ajuda a sustentar o processo judicial.
ETAPA 1: Envie uma notificação extrajudicial ao locatário
A primeira medida é formalizar a cobrança por escrito, de forma que seja possível comprovar o envio e a disponibilização da comunicação ao locatário.
Uma notificação extrajudicial bem estruturada serve para:
- Documentar que o locador tentou resolver a situação antes de recorrer ao Judiciário
- Estabelecer um prazo formal para pagamento ou desocupação
- Demonstrar boa-fé processual, o que pesa positivamente na ação judicial
O que a notificação deve conter:
- Identificação completa do locador e do locatário
- Descrição do imóvel (endereço, número do contrato)
- Valor total da dívida atualizada (aluguel + multa + juros + encargos)
- Prazo para pagamento ou desocupação (normalmente 15 a 30 dias)
- Consequências do não cumprimento (rescisão e ação de despejo)
Meios de envio aceitos:
- Carta registrada com Aviso de Recebimento (AR)
- Notificação via cartório de títulos e documentos
- Envio digital com registros técnicos auditáveis que permitem demonstrar a comunicação
O meio de envio é tão importante quanto o conteúdo. Uma notificação enviada por WhatsApp comum ou e-mail sem confirmação técnica pode ter sua eficácia questionada pelo locatário.
ETAPA 2: Acione a Garantia Locatícia
Se o contrato tem garantia, acione-a imediatamente e em paralelo à notificação. As modalidades mais comuns são:
O fiador também pode ser responsabilizado pela dívida do locatário. Notifique-o formalmente pelo mesmo meio com comprovação, exigindo o pagamento dos valores em atraso. O fiador que não paga pode ser incluído na ação de despejo e na posterior ação de cobrança.
Seguro-fiança: Contate a seguradora para comunicar o sinistro. O acionamento geralmente pode ser feito a partir do primeiro mês de inadimplência, mas os prazos variam conforme a apólice. Fique atento ao prazo de comunicação, perdê-lo pode inviabilizar a cobertura.
Caução em dinheiro: Limitada a 3 meses de aluguel pela Lei do Inquilinato, a caução pode ser usada para amortizar parte da dívida em caso de inadimplência. Consulte um advogado antes de movimentar esse valor.
Título de capitalização: Funciona de forma similar ao seguro-fiança. Contate a instituição financeira emissora assim que identificado o atraso.
ETAPA 3: Tente uma Negociação Documentada
Em muitos casos, o locatário inadimplente está passando por uma dificuldade temporária, desemprego, problema de saúde, separação. Uma negociação direta pode resolver a situação mais rapidamente do que o processo judicial.
O que o locador pode propor:
- Parcelamento da dívida em atraso, com cláusula de vencimento antecipado em caso de novo atraso
- Desconto em juros e multa mediante pagamento à vista do principal
- Prazo para desocupação voluntária com quitação total ou parcial da dívida
Por que isso pode ser vantajoso:
- Evita custos com processo judicial
- Recupera o imóvel com mais agilidade do que pelo caminho judicial
- Reduz o risco de deterioração do imóvel durante o processo
Qualquer acordo deve ser feito por escrito, com reconhecimento de firma ou assinatura digital, descrevendo valores, prazos e consequências do descumprimento.
Gerenciar notificações de inadimplência para vários locatários ao mesmo tempo exige processo e rastreabilidade.
ETAPA 4: Calcule o Valor Total da Dívida
Antes de entrar com a ação, calcule corretamente o que é devido. A dívida vai além dos alugueis em aberto:
| Componente | Base Legal |
|---|---|
| Alugueis vencidos | Art. 22, Lei 8.245/91 |
| Multa contratual por atraso (geralmente 10%) | Contrato + Art. 416, CC |
| Juros de mora (1% ao mês) | Art. 406, Código Civil |
| Correção monetária (IGPM ou IPCA) | Contrato |
| IPTU, condomínio e encargos (se previstos) | Contrato |
| Honorários advocatícios | Art. 62, Lei 8.245/91 |
ETAPA 5: Ajuíze a Ação de Despejo com Histórico Documental Completo
Se as etapas anteriores não tiveram resultado, é hora de acionar o Judiciário. Com o histórico documental construído nos passos anteriores, o processo se torna mais sólido e com menor risco de contestação.
Como funciona a ação de despejo por falta de pagamento
O processo está previsto no art. 9º, III e nos arts. 59 a 66 da Lei do Inquilinato:
- O advogado ajuíza a ação de despejo cumulada com cobrança dos valores em atraso
- O locatário é citado e tem 15 dias para pagar integralmente (purga da mora) ou apresentar contestação
- Se o locatário quitar integralmente a dívida dentro do prazo legal, o processo é extinto, mas o locador já recuperou o valor devido
- Se não pagar nem contestar, o juiz decreta o despejo
É possível pedir uma liminar?
Sim. Em contratos garantidos por fiador, seguro-fiança ou caução, o juiz pode conceder liminar de despejo antes de ouvir o réu, desde que o locador preste caução equivalente a 6 meses de aluguel (art. 59, §1º, IX). Isso pode acelerar significativamente a desocupação do imóvel.
Prazos de desocupação
- Com liminar deferida: 30 dias para desocupação voluntária
- Sem liminar, com sentença favorável: o juiz fixa o prazo conforme o caso
Perguntas Frequentes
O que acontece se o locatário se recusar a receber a notificação?
A recusa não impede a demonstração da tentativa de comunicação, desde que seja possível comprovar a tentativa válida de envio. Por isso o meio de entrega importa: plataformas com registro técnico documentam inclusive a tentativa frustrada.
O locador pode cobrar os meses em atraso mesmo após o despejo ser executado?
Sim. A execução do despejo não extingue a dívida. O locador pode incluir o pedido de cobrança na mesma ação ou ajuizar separadamente após a desocupação.
Imobiliária pode enviar a notificação extrajudicial sem advogado?
Sim. A notificação extrajudicial é uma comunicação fora do Judiciário e pode ser enviada pela própria imobiliária ou pelo locador, sem necessidade de representação por advogado.
E se o locatário danificar o imóvel antes de sair?
O locatário responde pelos danos causados ao imóvel. Faça um laudo de vistoria detalhado com fotos na saída e, se houver danos, acione a garantia contratual ou ingresse com ação de indenização.
Conclusão
Três meses de aluguel em atraso é uma situação grave, mas que ainda permite agir com estratégia antes de entrar com a ação de despejo.
O erro mais comum de proprietários e imobiliárias é acreditar que o único caminho é o Judiciário, ou que é preciso esperar um prazo mínimo para agir.
A Lei do Inquilinato não exige essa espera. O que ela exige é que cada passo seja documentado corretamente.
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